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Verkehrswertgutachten

Der Gutachterausschuss erstellt auf schriftlichen Antrag Gutachten über den Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücke sowie über den Wert von Rechten an Grundstücken (beispielsweise Wohnungs-/Nießbrauchrechte, Wegerecht und anderes).

 

Zum Thema Verkehrswertgutachten halten wir für Sie Informationen zu den folgenden Stichpunkten bereit:

Verkehrswert

Nach dem Baugesetzbuch ist der Verkehrswert  eines bebauten bzw. unbebauten Grundstücks durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Deshalb spricht man auch von dem Verkaufswert. Der Verkehrswert ist damit der bei einem anstehenden Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis, wenn dem Verkäufer vorweg eine hinreichende Zeitspanne zur Vermarktung zur Verfügung steht. Ein Verkaufspreis also, den wirtschaftlich vernünftig handelnde Marktteilnehmer durchschnittlich aushandeln würden. Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat. Dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten (zum Beispiel Wegerecht, Wohnrecht) und tatsächliche Eigenschaften (wie Grad der Erschließung) sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht.

Kosten

Die Gebühren für die Erstellung eines Wertgutachtens über den Verkehrswert richten sich nach Nummer 7.1 des Gebührentarifes zur Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung NRW. Danach ist die Gebühr abhängig von dem durch den Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert. Bei einem ermittelten Wert von bis zu 1.000.000 € beträgt die Gebühr 0,2% des ermittelten Wertes zuzüglich einer Grundgebühr von 1.250 €. Bei erhöhten Aufwand, wie beispielsweise bei der Bewertung von Rechten, können Zuschläge erhoben werden. Bei vermindertem Aufwand, wie bei der Ermittlung von Werten zu verschiedenen Stichtagen, können Abschläge angebracht werden.
Auslagen, wie Fahrtkosten, Kartenauszüge, Fotos usw. sind zu erstatten. Die gesetzliche Mehrwertsteuer ist hinzuzurechnen.

Kostenbeispiele (inklusive Mehrwertsteuer):

Wertgutachten über bebaute oder unbebaute Grundstücke

  • Wert 225.000 EUR: Gebühr rund 2.000 €
  • Wert 50.000 EUR: Gebühr rund 1.600 €

Antragsberechtigte

Antragsberechtigt sind die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder Gerichte und Justizbehörden. Gehört der Antragsteller nicht zu dem bezeichneten Personenkreis, so ist eine entsprechende Bevollmächtigung eines Antragsberechtigten erforderlich.

Erforderliche Unterlagen

Zur Bearbeitung des Gutachtens ist ein formloser, schriftlicher Antrag mit Angaben der Bezeichnung des Bewertungsobjektes (Ort, Straße und Hausnummer) und des Wertermittlungsstichtages (aktueller oder zurückliegender Stichtag) erforderlich. Wenn Sie nicht Eigentümer des zu bewertenden Grundstücks sind, ist ein Nachweis der Antragsberechtigung notwendig (Vollmacht des Eigentümers, Erbschein oder ähnliches). Zur Erstellung eines Wertgutachtens wird ein unbeglaubigter, aktueller Grundbuchauszug (ohne Abteiltung III) mit den dazugehörigen Eintragungsbewilligungen (notarielle Verträge, auf deren Grundlage eventuell vorhandene Rechte in Abteilung II des Grundbuches eingetragen sind) benötigt. Diese Unterlagen werden durch die Geschäftsstelle beim zuständigen Amtsgericht angefordert. Sollen die Kosten für die Erstattung des Verkehrswertgutachtens auf mehrere Personen verteilt werden oder wird der Antrag durch einen Rechtsanwalt gestellt, ist jeweils eine Bestätigung der Kostenübernahme erforderlich.

Erstellung des Verkehrswertgutachtens

Nach Antragsstellung erhalten Sie eine Eingangsbestätigung, in der die voraussichtliche Bearbeitungszeit bis zur Ausfertigung des Gutachtens mitgeteilt wird; in der Regel 6 bis 8 Wochen. Die für die Bearbeitung des Antrags erforderliche Unterlagen, wie Grundbuchauszüge, Bauakten, Angaben zu planungsrechtlichen Merkmalen, werden von der Geschäftstelle bei den zuständigen Behörden beantragt und anschließend ausgewertet.

Um den Verkehrswert eines Gebäudes ermitteln zu können, ist eine örtliche Bestandsaufnahme erforderlich. Zu diesem Zweck müssen Mitarbeiter der Geschäftsstelle die einzelnen Räumlichkeiten des Objektes betreten, um Ermittlungen über Größe, Ausstattung und Beschaffenheit des zu bewertenden Gebäudes vornehmen zu können. Hierzu ist das Einverständnis des Wohnungsinhabers erforderlich.

In Einzelfällen wird die Bruttogrundfläche und die Wohn-/Nutzflächen des/der Gebäude(s) nach äußerem Aufmaß, anhand der Bauakten bzw. aufgrund grober Schätzungen errechnet. Für die Ermittlung des Preises pro m² Bruttogrundfläche oder m³ Bruttorauminhalt wird dann eine dem äußeren Eindruck entsprechende Bauweise und Ausstattung angenommen.

Anhand der bei der Bestandsaufnahme ermittelten Daten wird das Gutachten vorbereitet. Die Wertermittlung erfolgt in einer Sitzung des Gutachterausschusses (mindestens drei Mitglieder des Gutachterausschusses), der zuvor selbst noch einmal das Objekt besichtigt. Innerhalb von etwa 10 Tagen nach diesem Termin wird das Gutachten ausgefertigt. Die Termine für die erforderlichen Besichtigungen werden jeweils cirka 2 Wochen vorher schriftlich mitgeteilt.

Altlasten/Umweltbelastende Bodenverunreinigungen

Eine entsprechende Untersuchung durch den Gutachterausschuss selbst ist nicht möglich, da weder die erforderlichen Geräte noch entsprechend ausgebildetes Personal zur Verfügung stehen.

Ansprechpartner

Sollten sie noch weitere Fragen haben, geben Ihnen die rechts angegebenen Kontaktpersonen gerne Auskunft.

Sonstiges

Der Gutachterausschuss kann Wertgutachten über den Verkehrswert von Grundstücken nur im Zuständigkeitsbereich erstellen.

Die Verkehrswertgutachten haben keine bindende Wirkung, soweit keine sonstigen verbindlichen Vereinbarungen bestehen.

Eine Abschrift des Gutachtens wird den Eigentümern übersandt.

 

 
 
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